別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -24 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区馬木９丁目５８４番１６０ ｢馬木９－１４－３２｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 南西4.2m市道 水道、下水 広島 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 9.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵部に位置する古くからの住宅団地である。丘陵部の需給は低調であるが、熟成度合いは高い地域で格 別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 一需給圏は広島市東区北東部郊外の県道背後で造成された住宅団地と旧来からの集落地域が介在する地域の圏域である 。需要者は、住宅団地では広島市内に通勤する一次取得者層が、集落地域では地縁的需要が主である。圏域内では、土 砂災害に対する警戒感や平地への宅地需要のシフトにより、丘陵部及び傾斜部での需給は低調な推移が続いている。需 要の中心となる価格帯は、土地は６百万円前後、新築の戸建物件は２５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、市場では快適性が重視されている。取引は自己使用目的が中心とな り、一部に業者による区画割分譲目的のものがみられる状況で、比準価格は市場の実態を反映する価格である。賃収目 的で新規に土地取得を行おうとする需要者はおらず、賃貸市場が形成される状況には至っていないことから、収益還元 法は適用しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [178.9] [103.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。国内外 の経済活動はコロナ禍から持ち直しの動きが みられる。 幹線背後の緩傾斜部に位置する旧来からの住 宅地域で、需給動向は静態的に推移する状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％