別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区上温品２丁目１７７１番３２ ｢上温品２－３２－１７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の丘陵地に位置する戸建住宅団地で、近年、県道沿いにスーパーの出店があったが、傾斜部の宅地では 需給回復はみられず、今後も現状維持若しくはやや衰退傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上温品地区を中心とする広島市東区郊外の北東部で、丘陵地に開発された住宅団地が位置する地域及びそ の周辺地域の圏域である。需要者は広島市都心部に通勤する一次取得者層が中心であるが、当地域は昭和５０年代まで に開発された住宅団地が多く、居住の都心回帰の傾向が強まる中で、土砂災害に対する警戒感もあり、需要は弱含みの 状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は９百万円前後、新築の戸建物件は２５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建分譲用に造成された熟成度の高い住宅団地である。市場取引では快適性が重視され、取引実態は自己使 用目的がほとんどで、区画割分譲目的のものが一部にみられる。新規に賃収を目的として土地を取得しようとする需要 者はなく、賃貸市場が形成される状況ではないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、住宅団地の市場の実 態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [136.0] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。国内外 の経済活動はコロナ禍から持ち直しの動きが みられる。 傾斜部に位置する古くからの住宅団地である 。平地志向により、利便性向上が見込みにく い丘陵部では、需要の回復は見られない状況 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％