別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳和   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区中山中町１０８０番４ ｢中山中町２１－１５｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる丘陵地の住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 広島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、傾斜地に位置する既存住宅地域であり、特別な変動要因は認められず、当面は現状維持で推移して いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市北東部の温品地区、中山地区、戸坂地区、尾長地区、矢賀地区及び隣接する府中町の住宅地域を 中心とする圏域である。需要者の中心は広島市内への通勤者等の個人である。都市部に近い丘陵地に位置する既存住宅 地であり、需給動向は安定的に推移している。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円程度の物件が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は都市部に近いものの傾斜地の既存住宅地域にあるため、自己使用が大半であることから賃貸市場が未成熟で あり収益価格は試算することができなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた実証的な価格である。以上よ り、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [115.9] [100.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は基調として微減傾向にある。新 型コロナの影響は徐々に緩和しており、不動 産需要は概ね回復傾向にある。 傾斜地に存する熟成した住宅地域であり、平 地部に比べ需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％