別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　定岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区戸坂桜西町７５９番２０８ ｢戸坂桜西町７－１２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 広島 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 6.1km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅団地で、特段の変動要因はなく、今後も現況同様の居住環境で推移していくものと予 測する。平坦部に近いことから需要も底堅く、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丘陵部の住宅団地を中心とした戸坂地区及びその周辺の既成市街地一円の圏域で、戸建住宅等が建ち並ぶ 住宅地域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、平坦部に近く生活利便性も比較的良好であることか ら相応の需要が認められる。新型コロナの影響も落ち着き、平坦部での需要の影響を受け画地の分割供給も見受けられ 、地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建物件で３０～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅を主とする住宅団地で、賃収目的で土地を取得する需要者は殆どなく賃貸市場が未成熟で あるため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は近隣地域周辺の住宅団地内に所在する類似の取引事例を 採用して求めており、市場性を反映し実証的で規範性は高いものと判断する。したがって、比準価格を採用し、前年標 準地価格及び代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [139.5] [104.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は基調として微減傾向にある。新 型コロナの地価への影響も落ち着き、利便性 の高い平坦部地域を中心に取引価格は上昇傾 向にある。 平坦部に近接する丘陵部の区画整然とした住 宅団地。利便性等は比較的良好であり相応の 需要が認められるが、特段の変動要因は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％