別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区馬木３丁目５０１番９５ ｢馬木３－１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 広島 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に開発された熟成度が高い住宅団地であるが、宅地需要が新興住宅団地や平地へ志向されることにより、 丘陵部の住宅団地への需要は停滞が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区北東部で、県道背後の丘陵部に開発された住宅団地が位置する地域及びその周辺の圏域である。需要 者は圏域内の一次取得者層が主で、圏域外からの需要は見込みにくい。コロナ禍以降も平坦部や新規供給団地等では堅 調な住宅取得需要がみられるが、昭和４０～５０年代に開発された丘陵部の住宅団地では、不動産需要は依然弱含みで ある。需要の中心価格帯は、土地は１０百万円前後、新築戸建住宅で２５～３０百万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建分譲用に造成された熟成度の高い住宅団地で、居住の快適性が重視される地域である。市場での取引実 態は自己使用目的、業者による区画割分譲目的の取引がほとんどである。賃収を目的として新規に土地を取得しようと する需要者はなく、賃貸市場が形成される状況ではないため、収益還元法は適用しなかった。よって、住宅団地の市場 の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [153.5] [104.0] 100 50,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。国内外 の経済活動はコロナ禍から持ち直しの動きが みられる。 傾斜部に位置する住宅団地である。平地や新 興住宅団地への需要シフトもあり、丘陵部の 住宅団地では、需要は依然弱含みの状況であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％