別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 広島東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　武士   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９ ｢戸坂大上４－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 広島 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸坂地区丘陵部における昭和４０年代開発の住宅団地に存し、熟成した戸建住宅地域の状況にある。近年、従来 の画地を分割して建売住宅地となる傾向が見られ、今後もこの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区郊外の住宅団地内に存する戸建住宅地域である。主たる需要者は市内に勤務する第１次取得者層等。 住宅団地内の戸建住宅地の中で平坦部や新規団地には需要が旺盛である一方、昭和４０年代開発の古い住宅団地は一般 的に人気が薄い状況が続いている。近年、金融緩和や中古住宅の値頃感、画地細分化等により需要が喚起され、地価は 見直し傾向にある。主たる取引価格帯は新築戸建住宅で３０～３５百万円、中古住宅で１５～２０百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性が重視される戸建住宅地として開発された住宅団地内に存し、熟成した戸建住宅地域を形成 している。当団地では自己使用目的の住宅用地の取引が支配的で賃貸住宅経営目的での用地取得は限定的であり、賃貸 住宅市場の形成が不十分な状況にあることから収益価格は求められなかった。本件鑑定評価においては、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 97.7] [102.0] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動停滞を受け市場環境 は急変したが、財政、金融両面の支援策等に より、先行きに不透明感は残すものの市場は 回復傾向にある。 郊外の早い時期に開発された住宅団地におい ては総じて住宅需要の弱い状況が続いている 。近年は割安感や区画細分化から需給は持ち 直し傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％