鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２２Ｋ４２ -324218	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
b	中２２Ｋ４９ -324904	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	中２１Ｋ４３ -314321	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南100m市道、西10m、北8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	中１９Ｔ４３ -494351	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m県道、南6m、二方路		商業地区計画等 (100,900)
e	中２２Ｋ４９ -324901	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西8m、角地		商業地区計画等 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,696,929	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,923,186	100 [ 58.0]	3,315,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	3,590,000
b	(　 ) 2,396,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,043,723	100 [ 56.2]	3,636,518		3,930,000
c	(　 ) 1,648,750	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 112.4]	1,571,856	100 [ 46.9]	3,351,505		3,630,000
d	(　 ) 3,010,653	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.2]	3,314,253	100 [ 98.0]	3,381,891		3,660,000
e	(　 ) 4,161,049	100 [ 110.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,370,106	100 [ 97.1]	3,470,758		3,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -48.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0
e	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,700,000 円／㎡]

広島中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	292,810,159	102,083,360	190,726,799	110,188,000	80,538,799	（　0.9309） 74,973,568	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,743,571,349 円　　　　（　 2,690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	450.00	ＲＣ14	6,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	1,000 ％	647 ㎡	16.0 m x 39.5 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆが店舗、２～１４Ｆが事務所。駐車場は立体駐車場（４０台）を想定。

⑦有効率　 73.9 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	60.0	270.00	7,800	2,106,000	12.0	25,272,000
							0.0	0
2～14	事務所	450.00	75.0	337.50	5,000	1,687,500	12.0	20,250,000
							0.0	0
～

～

～

計		6,300.00	73.9	4,657.50		24,043,500		288,522,000
								0

⑨年額支払賃料	24,043,500 円　×　12ヶ月　＝　 288,522,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,657.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 16,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	288,522,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 16,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 15,266,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	290,055,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,522,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,740,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 13,300 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	292,810,159 円　　　　（　 452,566 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４３　　　　-324301	4,290 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,608	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,050 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｔ６４　　　　-326461	3,619 ( 3,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,825
c	中（賃）Ｋ４９　　　　-344905	3,009 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,458

広島中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,140,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	54,957,960 円	305,322,000　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,240,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,365,000 円	1,690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,690,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,690,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 102,083,360 円　（　　　　　　 157,780 円／㎡）　　（経費率　　 34.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,690,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,188,000 円（　　　　　 170,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	292,810,159 円
②総費用	102,083,360 円
③純収益　①－②	190,726,799 円
④建物等に帰属する純収益	110,188,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,538,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,973,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,743,571,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,690,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
広島中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島中 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

2,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市中区八丁堀１５番６外｢八丁堀１５－８｣				②地積　(㎡)	647 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,1000)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層事務所、店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域	南40m県道、背面道	水道、ガス、下水	広島 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

広島駅南西方

1.5km

法令

規制

商業
(100,900)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、広島市都市部の幹線道路沿い高度商業地域である。オフィス空室率が依然として低水準にて推移し
ておりオフィス需要は高く、当面の間、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
その他の地域・地区等　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,730,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中区八丁堀地区、紙屋町地区及びその周辺地区の商業地域を中心とする圏域である。需要者の中
心は広島県内外の法人事業者の広域展開する企業等である。対象地周辺一帯は広島の中心商業地域で、地域的に限定さ
れており不動産供給は相対的に少ないが、高値取引も散見される。取引される規模はまちまちであり、需要の中心とな
る価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似地域内の取引価格から求めたものであり、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性
が高い。一方の収益価格は、最有効使用の建物を想定して求めたものであるが、賃貸市場が保守的に推移していること
からやや低位に求められた。従って、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,150,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 98.9]

[108.2]
100

3,510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は徐々に緩和されており、
中区中心地の顧客の流れは戻りつつある。

周辺地域において、都市再生特別措置法に基
づく事業が開始しており、都市機能の集積・
強化に期待感が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中２２Ｋ４９ -324901	広島市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西8m、角地		商業地区計画等 (100,600)
b	中２２Ｋ４９ -324904	広島市中区		建付地	（　）	不整形	東30m市道、南10m、西8m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	中２２Ｋ４２ -324218	広島市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
d	中２１Ｋ４９ -314904	広島市中区		建付地	（　）	不整形	西30m市道、東7m、二方路		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,161,049	100 [ 110.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	3,370,106	100 [ 97.9]	3,442,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 108.2] 　　　　 100	3,720,000
b	(　 ) 2,396,159	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.3]	2,043,723	100 [ 55.3]	3,695,702		4,000,000
c	(　 ) 1,696,929	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,923,186	100 [ 59.0]	3,259,637		3,530,000
d	(　 ) 1,798,603	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,716,314	100 [ 51.2]	3,352,176		3,630,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +18.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,680,000 円／㎡]

広島中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	293,774,907	102,021,592	191,753,315	110,188,000	81,565,315	（　0.9309） 75,929,152	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,765,794,233 円　　　　（　 2,730,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	535.00	ＲＣ12	6,420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	900 ％	1,000 ％	647 ㎡	16.0 m x 39.5 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗、２～１２Ｆを事務所、タワーパーキング（４０台）を想定。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	535.00	55.0	294.25	8,000	2,354,000	12.0	28,248,000
							0.0	0
2～12	事務所	535.00	75.0	401.25	4,960	1,990,200	12.0	23,882,400
							0.0	0
～

～

～

計		6,420.00	73.3	4,708.00		24,246,200		290,954,400
								0

⑨年額支払賃料	24,246,200 円　×　12ヶ月　＝　 290,954,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,708.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	32,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	290,954,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 15,315,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	290,998,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,954,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,764,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,280,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 12,160 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	293,774,907 円　　　　（　 454,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中（賃）Ｋ４３　　　　-324301	4,290 ( 4,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	5,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,010 円/㎡　月額支払賃料（　 4,960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中（賃）Ｋ４９　　　　-334901	5,378 ( 5,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	4,659
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,140,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	55,136,592 円	306,314,400　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,365,000 円	1,690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,690,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,690,000 円	1,690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 102,021,592 円　（　　　　　　 157,684 円／㎡）　　（経費率　　 34.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,690,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 6,420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,188,000 円（　　　　　 170,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	293,774,907 円
②総費用	102,021,592 円
③純収益　①－②	191,753,315 円
④建物等に帰属する純収益	110,188,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,565,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,929,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,765,794,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,730,000 円／㎡）