広島中 -10　宅地-6

(4)-2　開発計画 土地 ①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②) ②a道路 ②b公園 ②cその他 653 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  653.00 ㎡             総面積に対する割合 （     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）             建物 ①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸 448.16 ㎡  4,680.24 ㎡  3,916.04 ㎡  764.20 ㎡  3,842.87 ㎡  ＲＣ・15F  (    50 戸)  77㎡・３ＬＤＫ 敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率 （      68.6 ％）  （     716.7 ％）  （     599.7 ％）  （     117.0 ％）  （     82.11 ％）  公法上の規制 用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等 商業 防火 地区計画等 駐車場整備地区 100 ％  600 ％  600 ％  間口 奥行   21.0 ｍ   31.0 ｍ 前面道路： 市道 特定道路までの距離：   10.0 ｍ        ｍ

(4)-3収支計画 収入 ①a販売単価 住宅 642,000 円／㎡  店舗等  円／㎡  ①b販売単価の算定根拠 類似地域内の分譲事例等を比較検討して査定 ②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額 住宅 　    642,000 円／㎡　　×　　     3,842.87 ㎡　　＝　　　　       2,467,122,540 円  店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円  合　計　　　　　　　　         2,467,122,540 円  支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                           　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡  ③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定 ④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)      　    288,400 円／㎡　　×　　　   4,680.24 ㎡　　＝　　　　       1,349,781,216 円  ⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円  ⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定 ⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費          　　　         2,467,122,540 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         246,712,254 円  支出合計　④+⑤+⑥         1,596,493,470 円

(4)-4　投下資本収益率     11 ％ 投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月  建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月  建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月  建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価 項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③) 収入 販売総額(1期) 197,369,803 円  (      8 ％) ×　　0.8331  （     21 ヶ月） ＝　　          164,428,783 円  販売総額(2期) 1,776,328,229 円  (     72 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　        1,368,483,268 円  販売総額(3期) 493,424,508 円  (     20 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　          373,571,695 円  収入合計 － － － － 1,906,483,746 円  支出 建築工事費(1期) 269,956,243 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          249,628,538 円  建築工事費(2期) 269,956,243 円  (     20 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          228,841,907 円  建築工事費(3期) 809,868,730 円  (     60 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          623,922,870 円  開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  販売管理費(1期) 111,020,514 円  (     45 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          100,895,443 円  販売管理費(2期) 111,020,514 円  (     45 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　           93,301,640 円  販売管理費(3期) 24,671,225 円  (     10 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　           18,678,584 円  支出合計 － － － － 1,315,268,982 円

(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格         1,906,483,746 円　　－　　　　　　        1,315,268,982 円　　＝　　　　　           591,214,764 円                905,000 円／㎡