別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉備中央 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉備中央 5-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 2,220,000 円  １㎡当たりの価格 7,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀郡吉備中央町田土字宮ノ後３１０９番１外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 2.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 県道沿いに店舗、住 宅等が混在する商業 地域 南13m県道 水道 備中高梁 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 備中高梁駅北東方 22.0km 法令 規制 （都）  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いであるが、商圏は狭く近隣居住者向けの店舗が建ち並ぶ商業地域である。人口減少、地域住民の高齢化 等を背景に、今後も衰退していくと予測する。商業地の需要はほとんどなく、地価下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県内の既存商店街や幹線沿いの路線商業地域である。主たる需要者は近隣居住者向けの小売店または 飲食店等、自己の事業目的で取得する個人事業者である。需要者の事業内容如何によって、土地に対する投資額の限度 等が異なるため、当該商業地域における中心価格帯を見出すのは困難である。吉備中央町における地域的な衰退から、 商業地としての需要は少なく、地価は下落傾向にあり、住宅用地としての需要と競合する状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定に当たっては、商業地の取引が少ないため、広範に事例を収集した。その結果、当該価格は不動産市場 の実態を反映した規範性の高い価格が求められた。一方、収益還元法は、不動産取引、不動産賃貸ともに需要の少ない 当該地域において、賃貸市場が熟成しておらず、適用を断念した。市場参加者は不動産賃貸による収益獲得よりも、自 己の事業を目的とすることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,290 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、厳しい状況にある が、緩やかな持ち直しが見られる。なお、不 動産市場への影響は限定的である。 山間を走る幹線街路沿いに近隣住民向けの店 舗併用住宅を中心とした地域である。過疎化 、高齢化により地域的衰退が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％