別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉備中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉備中央 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 1,860,000 円  １㎡当たりの価格 3,620 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加賀郡吉備中央町加茂市場字町後１５４６番外 ②地積 　(㎡) 513   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4.5m町道 水道 福渡 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 福渡駅西方 20.0km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部から離れた農家集落である。生活利便性が劣り、農家集落固有の新規参入障壁もあるため、需要は限定 的である。農家集落として今後も現状を維持すると予測する。また、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,620 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県内の中部山間地域に所在する住宅地域、農家集落地域であり、特に代替関係が認められるのは吉 備中央町内の住宅地域である。主たる需要者は地縁性を有する一次取得者であるが、宅地取引はほとんど見られない。 また、外部からの流入はほとんどない。吉備中央町全体が衰退傾向にある中、対象標準地の存する集落においても、人 口減少、高齢化等が顕著で衰退傾向にある。取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念したため、求められた価格は比準価格の みである。なお、主たる需要者は自己の居住を目的とした、地縁性を有する一次取得者であり、居住の快適性・利便性 を重視して価格が形成される。したがって、対象標準地と類似の取引事例を採用し、市場の実態を反映した比準価格の 規範性は高い。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、厳しい状況にある が、緩やかな持ち直しが見られる。なお、不 動産市場への影響は限定的である。 古くからの集落であり、吉備中央町における 過疎化、高齢化が進み、土地需要は限定的で あり地価は下落。地域要因に大きな変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％