別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 勝央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝央 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 555,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝田郡勝央町太平台１８番 ②地積 　(㎡) 45,856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大中規模の工場が集 積する内陸型工業団 地 東17m町道、南側道 水道、ガス、下水 勝間田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 化学、医薬品、運輸業を中心 とする内陸型大規模工業団地 。 街 路 １７ｍ町道 交通 施設 勝間田駅北西方 2.2km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 公共が分譲する工業用地は既に無く、民間の取引に頼る状況にある。但し、好条件の土地は望めないのが実情で ある。今後、町の経済は、既存の企業活動により安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高速道路に近接する大工業地域一帯であり、概ね関西地方西部、中国地方全域に及ぶ。需要者は主に製 造業を中心とする大企業であるが、全国的な物流を担う企業も考えられる。当工業団地は歴史が古いため集積度が高く 、工業団地として品等は高いが、立地状況は成熟段階にあり、今後の格段の発展は期待できない。需要の中心価格帯は 、企業進出の事情、強い個別性が影響し、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 唯一求められた試算価格である比準価格は同一需給圏を広域的に捉えた上で、町外の事例を含めて、四事例を基に比準 したものであるが、内陸部の大規模工場地の価格帯を把握する目的は達成できたとして、信頼性に足る。検討の結果、 実証的で精度の高い比準価格を標準とし、県内外の工業地の価格水準の検討を踏まえ、さらに工業進出の背景にある経 済情勢にも配慮して、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南より人口減少の進む県北では、概して人 手不足が深刻で景気回復の足枷となっている 。それに対して、勝央町の経済は安定的に推 移している。 既に工業団地内の区画はほぼ完売状態で、入 れ替りを除いて企業の新規進出は望めない。 なお、令和３年から都市ガス供給開始。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％