別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鏡野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡野 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫田郡鏡野町寺元字段３５９番１０ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い町中 心部の住宅地域 南6m町道 水道、下水 院庄 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 院庄駅北西方 4.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。住環境は概 ね良好であるが、縁故者以外の転入需要は少なく、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鏡野町及び隣接する津山市の住宅地域一円である。集落的色彩も残っているため、主たる需要者は町内在 住者や地縁関係者で外部からの転入者は殆ど見られない。町中心部周辺では小規模分譲地開発も散見されるが、人口減 少傾向は続いており、住宅地需要は弱含みで推移している。取引件数が少なく、取引される画地規模も様々であること から、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町中心部の既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある多数の住宅地域内の 取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地は旧来からの既成住宅地域内に存 しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、 代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [106.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の過疎・高齢化が進行している地域にお ける雇用・所得環境に回復の兆しは乏しく、 住宅地需要は弱含みで推移している。 町中心部の既成住宅地域であり、地域要因に は特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％