別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 矢掛 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢掛 5-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田郡矢掛町矢掛字中町２６００番 ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北7m町道 水道、下水 矢掛 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧山陽道の宿場に由来する矢 掛町の中心的な商業地域 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 矢掛駅南方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。近年は町による産業振興対策の成果も見られつつあったが、コ ロナ禍の影響で観光客は減少しており、地価は稍下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢掛町内及び隣接市の商業地域一円である。主たる需要者は町内の個人事業主が想定される。町内の商業 地が長期衰退傾向にあるなか、近年、矢掛本陣への観光集客のための様々な町の産業振興策も進行中であったが、コロ ナ禍の影響でその効果は乏しい状況にある。業種業態により取引される画地規模も様々であり、取引件数も少ないこと から、市場での取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある商業地域内の取引事例から求められており、市場性を反映した実 証的な価格である。一方、近隣地域内は自用の店舗併用住宅が大半であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法 の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の様々な産業振興策も、コロナ禍の影響に よる観光客の減少で効果に乏しく、商業地需 要は弱含みで推移している。 旧来からの小売店舗が建ち並ぶ商業地域であ り、町の様々な産業振興策による整備が進行 中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％