別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 矢掛 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢掛 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田郡矢掛町小田字神田上５５７３番３ ②地積 　(㎡) 551   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、作業場等が混 在する既成住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 小田 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 小田駅西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、作業所等が混在する既成住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。集落 的色彩が稍見られ、縁故者以外の転入需要は少ないことから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、矢掛町内の住宅地域一円である。集落的な色彩も残っているため、需要者は町内居住者及び地縁関係者 にほぼ限られ、外部からの転入者は殆ど見られない。比較的生活利便性が良好な町中心部周辺では土地開発公社による 小規模分譲地も見られるが、周辺部においては土地需要も弱含みの状況が続いている。市場での取引の中心となる価格 帯は土地で４００万円～８００万円程度、新築戸建住宅では２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅に近接する既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある多数の住宅地域内 の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地は自用の戸建住宅が主体の既成 住宅地域内に存しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価 格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　矢掛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [155.2] [102.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きはコロナ禍により依然不透明で あるが、町内の住宅地需要への影響は限定的 である。 住宅、作業所等が混在する既成住宅地域であ り、地域要因には特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％