鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

早島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０６９６７ -221139	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０６９６７ -221215	都窪郡早島町		更地	（　）	不整形	北東14m県道、北西7m、角地		｢調区｣ (70,100)
c	３１Ｃ０６９６７ -221222	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	南西6m町道、北東4m、二方路		１住居 (60,200)
d	３１Ｋ０６９６７ -221224	都窪郡早島町		更地	（　）	不整形	北西32m国道、南東4m、南西6m、北西2m、四方路		準工 (70,200)
e	３１Ｋ０６９６７ -221223	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	南東8.5m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	60,812	100 [ 97.7]	62,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 65,732	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	66,841	100 [ 92.5]	72,261		72,300
c	(　 ) 81,681	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	81,367	100 [ 128.6]	63,271		63,300
d	(　 ) 86,154	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	88,352	100 [ 154.6]	57,149		57,100
e	(　 ) 69,575	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	74,474	100 [ 96.5]	77,175		77,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.2	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

早島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,698,894	1,219,555	5,479,339	4,756,150	723,189	（　0.9725） 703,301	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,353,082 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

早島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	197.00	Ｓ2	394.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	14.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.00	80.0	157.60	2,139	337,106	6.0	2,022,636
							0.0	0
2～ 2	事務所	197.00	90.0	177.30	1,504	266,659	6.0	1,599,954
							0.0	0
～

～

～

計		394.00	85.0	334.90		603,765		3,622,590
								0

⑨年額支払賃料	603,765 円　×　12ヶ月　＝　 7,245,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 334.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,245,180 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 579,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,665,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,622,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,698,894 円　　　　（　 25,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６９６７（賃）　　　　-307	1,755 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６９６７（賃）　　　　-308	5,345 ( 5,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [200.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,141
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

早島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,500 円	63,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	217,355 円	7,245,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,500 円	63,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	63,500 円	63,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,500 円	63,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,219,555 円　（　　　　　　 4,655 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 394.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,756,150 円（　　　　　 18,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,698,894 円
②総費用	1,219,555 円
③純収益　①－②	5,479,339 円
④建物等に帰属する純収益	4,756,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	723,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	703,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,353,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
早島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

早島 5-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　坪田　隆治

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都窪郡早島町早島字塩地１３６５番				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域	南東8.5m県道	水道、ガス、下水	早島 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

早島駅北西方

800m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の近隣商業地域である。商業地域としての繁華性は稍衰退傾向にある。地価は背後住宅地との価格牽連
性から微上昇傾向で推移していたが、新型コロナの影響で概ね横這い状態転じている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早島町を中心に隣接岡山市南西部郊外、倉敷市東部郊外の近隣商業地域一円である。需要者は、地場の
個人事業者等が中心である。収益性の観点からは、郊外の大型店舗等に顧客を奪われ衰退傾向であり商業地需要は弱い
が、町中心部に位置し、利便性には優れている。地価は背後住宅地の熟成を受けて概ね安定している。取引形態は多種
多様で、取引の中心価格帯を特定することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、稍低位に試算された。当該地域は、衰退傾向にある商業地域で、収益性よりも自己使用目的の取引
が支配的な地域であり、価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に
前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢が日本に与える影響、消費税増税、
新型コロナ等による今後の景気動向に加え、
エネルギー危機によるスタフグレーションが
懸念されている。

町中心部に位置する県道沿いの近隣商業地域
である。商業地としては衰退傾向も窺えるが
、背後住宅地の熟成の影響で地価は概ね安定
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

早島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０６９６７ -221139	岡山市南区		建付地	（　）	不整形	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０２Ｔ０６９６７ -221215	都窪郡早島町		更地	（　）	不整形	北東14m県道、北西7m、角地		｢調区｣ (70,100)
c	３１Ｃ０６９６７ -221222	都窪郡早島町		更地	（　）	長方形	南西6m町道、北東4m、二方路		１住居 (60,200)
d	３１Ｋ０６９６７ -221224	都窪郡早島町		更地	（　）	不整形	北西32m国道、南東4m、南西6m、北西2m、四方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	60,812	100 [ 102.2]	59,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,500
b	(　 ) 65,732	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	66,841	100 [ 105.9]	63,117		63,100
c	(　 ) 81,681	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	81,367	100 [ 112.9]	72,070		72,100
d	(　 ) 86,154	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	88,352	100 [ 150.1]	58,862		58,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

早島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,751,451	1,217,761	5,533,690	4,748,660	785,030	（　0.9725） 763,442	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,580,449 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

早島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	196.50	Ｓ2	393.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	14.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所平均面積約３５㎡×５戸を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.50	80.0	157.20	2,189	344,111	6.0	2,064,666
							0.0	0
2～ 2	事務所	196.50	90.0	176.85	1,495	264,391	6.0	1,586,346
							0.0	0
～

～

～

計		393.00	85.0	334.05		608,502		3,651,012
								0

⑨年額支払賃料	608,502 円　×　12ヶ月　＝　 7,302,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 334.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,302,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 584,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,717,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,651,012 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,751,451 円　　　　（　 25,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６９６７（賃）　　　　-308	5,345 ( 5,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [200.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６９６７（賃）　　　　-307	1,755 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

早島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,000 円	63,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,061 円	7,302,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 443,800 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,217,761 円　（　　　　　　 4,648 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 393.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,748,660 円（　　　　　 18,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,751,451 円
②総費用	1,217,761 円
③純収益　①－②	5,533,690 円
④建物等に帰属する純収益	4,748,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	785,030 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	763,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,580,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）