別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和気 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和気 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和気郡和気町和気字木ノ間２３４番６ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い吉井川左岸背後の 住宅地域 東4m町道、背面道 水道、下水 和気 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、４ｍ町 道　 交通 施設 和気駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の町中心部に近い比較的利便性の良好な住宅地域である。近接する小学校が閉校するなど地区的な衰退が続 き、地域経済の停滞と相まって宅地需要は弱く、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉井川以東の旧来からの一般住宅地域。需要者の中心は和気町内に在住する勤労者が大半を占めるが、県 外や県内他市町村からの転入者も見られ、平均的な購買層は４０歳前後と推測される。ＪＲ沿線ではあるが、競合他市 に比べ利便性が劣り、駅周辺以外では住宅地需要は弱い。土地取引は少なく、取引の中心となる価格帯を把握すること は困難であるが、土地は６００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 単身者及びファミリー向け共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が中心の地域で賃貸市場が成立していないため 、収益還元法の適用を断念した。一方、当地域は自用目的の土地取引が中心であることから、実際の取引事例より試算 された比準価格の規範性は高く、実証的である。よって、現実の市場取引への影響が大きい比準価格を標準とし、周辺 の公的価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスは沈静化傾向に向かいつ つあるが、経済に残した爪痕は深く、今後も 不透明な状況が継続すると予測される。 旧来の町中心部に近い比較的利便性の良好な 地域であるが、地区内の小学校が閉校するな ど地域的な衰退が続いており、宅地需要は弱 い。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％