別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
浅口 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浅口 -5 岡山県 岡山第2 氏名  不動産鑑定士 梶岡 初   TEL.
鑑定評価額 5,580,000 円  1㎡当たりの価格 15,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浅口市金光町地頭下801番
②地積
 (㎡)
353  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1.5:1
住宅

W1
農家住宅と一般住宅
等が混在する既成住
宅地域
南3.2m市道 水道、下水 金光

2.0km
(2)



①範囲 東   150 m、西   200 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

3.2m市道 交通

施設
金光駅西方

2.0km
法令

規制
(都) 
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は県道背後の山裾に位置する郊外の農家集落地域である。周辺は旧町境界付近の開発適地で、住宅地化
が進展する可能性に富む。線引き廃止効果は今後徐々に現れ、当面、地価の下落幅は減少するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的には浅口市内の農家集落地域一帯であるが、特に、金光町に位置する郊外の農家集落地域とは密接
な関連を有する。需要者の中心は、血縁関係や金光地域に地縁を持つ者が多く、概して区域外からの転入は少ない。よ
って、土地の需要は小さい。取引自体が少ないうえ、また物件の個別性が強く、取引事情も介在しがちである。このた
め、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、単価的には1㎡当たり1~2万円程度と観られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
以上から、比準価格のみが得られた。周辺は郊外の農家集落地域であり、共同住宅等の賃貸用建物は殆ど見られず、賃
貸市場が形成されていないため、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例よ
り求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、郊外に位置する農家住宅地
域等の価格変動に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
交通インフラ整備、規制緩和等が、浅口市金
光地区のベッドタウン化進展に影響を及ぼす
効果は大きい。コロナ禍が地価に与える影響
は小さい。

幹線背後の山裾にある、旧来からの農家住宅
地域であり、新規宅地の供給は殆ど見られな
い。付近は雨の少ない気候のため、ため池も
多く見られる。

ない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 浅口 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R04K0
8663
-901
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
東4m、角地




(都) 

(60,200)
b R03T0
8663
-804
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




(都) 

(60,160)
c R03T0
8663
-801
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4.5m市道、
中間画地




(都) 

(60,180)
d R03T0
8718
-326
浅口市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西1.8m市道、
中間画地




(都) 

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
13,466  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[  75.0]
100
[ 103.0]

17,397 
100
[ 111.2]

15,645 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

15,600 
b (            
14,882  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

14,503 
100
[  89.2]

16,259 

16,300 
c (            
18,019  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

17,875 
100
[ 116.3]

15,370 

15,400 
d (            
19,000  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,753 
100
[ 116.9]

16,042 

16,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.5 交通・接近   +2.5 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   -0.5 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   +3.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +1.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,800 円/㎡]  



浅口 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  農家集落地域であり、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
郊外に位置する農家集落地域で、付近に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
浅口 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浅口 -5 岡山県 岡山第2 氏名  不動産鑑定士 棚田 恭行   TEL.
鑑定評価額 5,540,000 円  1㎡当たりの価格 15,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浅口市金光町地頭下801番
②地積
 (㎡)
353  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1.5:1
住宅

W1
農家住宅と一般住宅
等が混在する既成住
宅地域
南3.2m市道 水道、下水 金光

2.0km
(2)



①範囲 東   150 m、西   200 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         350 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

3.2m市道 交通

施設
金光駅西方

2.0km
法令

規制
(都) 
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
金光町の中心地区より離れた西端に位置する山裾の農家集落地域である。生活利便施設に乏しい地域で、新規の
宅地需要も乏しく、地価水準は引き続き下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浅口市の中心地区外縁部に位置する農家集落地域一帯である。需要者の中心は地縁者等の関係者に限定
される。宅地開発が進む金光駅徒歩圏エリアに比べ利便性は大きく劣り、宅地需要は総じて限定的な地域であるが、供
給も多くなく、需給関係は弱含みながら安定を保っている状況である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地取引
件数も少なく、規模も状況により多様な為、把握は困難であるが、350㎡程度で600万円程度と推測する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は金光町の外縁部住宅地域から幅広く収集した取引事例から求められたものであり、慎重な修補正・要因比較
を行い信頼性のある価格が求められた。当該地域は農家集落地域に位置し、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、
賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を採用し、前年価格との比較、周
辺公的価格との検討、取引が極めて少ない実情にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍による経済への影響は限定的だが、
浅口市は自然減・社会減による人口減少、高
齢化、主要産業の停滞等により地域的に衰退
傾向である。

中心地区より離れた西端に位置する農家集落
地域である。生活利便施設に乏しい旧町境の
当地域の競争力は弱い。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 浅口 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R04K0
8663
-901
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南6m市道、
東4m、角地




(都) 

(60,200)
b R02T0
8663
-809
浅口市

建付


  
(           ) 
不整形 東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,100)
c R03T0
8663
-801
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4.5m市道、
中間画地




(都) 

(60,180)
d R03T0
8663
-804
浅口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




(都) 

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
13,466  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[  75.0]
100
[ 103.0]

17,397 
100
[ 112.8]

15,423 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

15,400 
b (            
16,697  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[  90.0]
100
[  97.9]

18,742 
100
[ 116.0]

16,157 

16,200 
c (            
18,019  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

17,875 
100
[ 115.9]

15,423 

15,400 
d (            
14,882  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

14,503 
100
[  92.4]

15,696 

15,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.3 交通・接近   +1.1 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.2 交通・接近   +2.1 環境      +8.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.9 交通・接近   -0.5 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.2 交通・接近   -0.2 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,700 円/㎡]  



浅口 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  農家集落地域であり、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
金光町郊外のかつての市街化調整区域であり、町中心部から大きく離れ、共同住宅等の賃貸需要や供給が見られ
ず、賃貸市場が成立していないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ