別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浅口 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浅口 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浅口市鴨方町鳩ケ丘２丁目２４番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 鴨方 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の中規模住宅団地 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 鴨方駅南西方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された丘陵地の住宅団地である。国道２号背後の平坦地に新規供給が進み、当地域の需給動向は弱い が、割安感から子育て世代に一定の需要が認められるので、今後は安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鴨方町を中心とする浅口市内の住宅地域一円である。主な需要者は市内在住の一次取得者が中心で、隣 接する倉敷市や福山市への通勤者もみられる。鴨方駅前や国道２号背後の平坦地では新規の宅地供給が進み、需給は比 較的堅調であるが、丘陵地の古い住宅団地に対する需要は弱い。但し割安感から子育て世代等に一定の需要は認められ る。市場の中心となる価格帯は土地で７００～９００万円、新築の戸建住宅では３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅団地であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。 比準価格は近隣地域に近い事例や類似性の高い住宅地域内の事例を採用できた。快適性を重視する住宅地域であるので 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。よって、代替性のある取 引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浅口 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.7 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,800 円／㎡ [100.2] 100 100 [102.7] 100 [125.3] [105.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浅口市の人口は近５年間で約４％減少し、当 市においてはコロナの影響は限定的で、高齢 化と人口減による構造的な住宅地需要の減退 が継続中である。 平坦地との競争力に劣り、北西緩傾斜の丘陵 地の住宅団地に対する需要は弱いが、居住者 の高齢化に伴う転出等で若年層への住み替え が認められる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％