別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 美作 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美作 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美作市朽木字屋敷７２番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 林野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 林野駅南東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い旧街道沿いの既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、現況のまま推移するものと予測す る。需要が弱いため、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧美作町を中心とした既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、世帯分離によるものなど地縁や 血縁を有する縁故者が中心であり、外部からの転入者はほとんどない。人口減少と高齢化が進む美作市において、美作 市中心部から離れた既成住宅地の住宅地需要は低迷している。取引自体が少なく、縁故等で個別的な事情を有する場合 が多いため、市場での中心となる価格帯の把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が多い国道背後の既成住宅地域に存する。賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用 とし、既成市街地であるため原価法も非適用とした。比準価格は近隣地域の事例を含む美作市郊外の規範性が認められ る事例から求めたもので説得力は高い。以上から、信頼性が高い比準価格を標準に、前年からの地価動向、代表標準地 価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美作 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [164.7] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から一部に 下押し圧力が続いている。個人消費は持ち直 し、設備投資は高水準、住宅投資は高めの水 準となっている。 旧街道沿いの既成住宅地域であり、地域要因 に大きな変動は認められない。宅地需要は弱 く、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％