別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 美作 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美作 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　塚村　善明   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美作市湯郷字杉ケ谷２５４番４ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南東3m市道 水道、下水 林野 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 林野駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 湯郷温泉街背後の南東向き緩傾斜地に位置する住宅地域。需要は弱く、地域要因に大きな変化はな。人口減少等 を反映して、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧美作町を中心とした比較的利便性の良好な住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、美作市内の職 場に勤務する給与所得者の世帯であり、市外からの転入者も見られる。美作インターチェンジ周辺で商業施設が集積し ている北山、豊国原地区等の住宅地需要は比較的堅調であるが、それ以外の地区では需要が低迷している。中心となる 価格帯は、土地が４００～６００万円、新築戸建住宅で１，８００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅の中に空地等がみられる住宅地域に存する。賃貸市場が形成されていないため収益還元法 は非適用とし、既成市街地であるため原価法も非適用とした。比準価格は近隣地域の事例を含む湯郷地区の規範性が認 められる事例から求めたもので説得力は高い。以上から、信頼性が高い比準価格を標準に、前年からの地価動向、単価 と総額との関連性の適否等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から一部に 下押し圧力が続いている。個人消費は持ち直 し、設備投資は高水準、住宅投資は高めの水 準となっている。 温泉街の観光客の減少が続く湯郷地区内の既 成住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％