別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真庭 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -8 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市台金屋字大宮３９５番８５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、貸家等が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 西3.7m市道 水道、下水 久世 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．７ ｍ市道 交通 施設 久世駅東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された古い既成住宅団地で、街路条件や地勢から需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真庭市内の久世地区の周辺部に位置する住宅地域である。主たる需要者は当該地区に地縁性を有する者及 び市内に勤務する３０歳代～４０歳代の一次取得者である。久世地区の中心部からはやや離れ、中心部に比べ利便性は 劣る。このような旧来からの住宅団地は、新規分譲開発地に比べて需要が弱い。コロナ禍の影響はあまりない。市場で の取引の中心価格帯は、土地が３００万円～４００万円で、新築戸建住宅は取引が少なく価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、久世地区の周辺部の事例を中心に収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格で ある。近隣地域は自用目的の取引が中心で、貸家もまれにみられるが社宅であり、賃貸市場は成熟していないため、収 益価格の査定は断念した。以上より、比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意 して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [166.0] [102.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により景気は先行き不透明で ある。県南の中心都市部への人口集中で、県 中北部の郊外地域は人口減少が続いている。 高台に開発された旧来からの住宅団地である 。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％