別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真庭 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -4 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市福田字森ノ下１８８番１ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる既成 住宅地域 北4m市道 水道 古見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 古見駅西方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅の中に一般住宅も見られ小規模開発住宅地も散見される既存住宅地域である。価格形成に大 きな影響を及ぼす地域要因等の変動はなく、地価は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、落合地区郊外を中心とした旧北房町、旧落合町、旧久世町、旧勝山町一円の住宅地域と判定した。主た る需要者の属性は、市内に通勤する者及び当該地域に地縁的選好性を有する者で３０代～４０代が中心である。住宅地 の需給動向は、周辺部で小規模開発が見られるが、既成の住宅地についての需要は弱い状況が継続している。需要の中 心となる価格帯は、土地で２００万～４００万円程度、新築戸建物件は少ないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅の中に一般住宅も見られる既成住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が農家住宅を中 心とした既成住宅地域内であり賃貸市場が成立していないため、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い 取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [239.1] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナ禍による厳しい状況が緩和さ れる中で持ち直しの動きがみられる。先行き についても政策の効果等が期待される。 農家住宅の中に一般住宅も見られる既成住宅 地である。周辺地域では、分譲地開発も見ら れるが地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　+119.0 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％