別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 真庭 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真庭 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真庭市本郷字乗政１００番９ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東7.5m市道 水道、下水 中国勝山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 中国勝山駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道神代勝山線南背後、勝山地区中心部の西方に位置する熟成した住宅地域である。新型コロナウイルス感染症 の影響は殆ど見られなかったものの、新規住宅需要は弱含んでおり今後も地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝山地区を中心とする真庭市南部の住宅地域であり、主たる需要者は同地区に地縁を有する個人であるが 、真庭市北部の湯原地区や美甘地区からの流入が一部に見られる。勝山地区の中でも近隣地域の所在する旭川以西の地 区は旭川以東と比較して特に地価下落傾向が顕著である。中心となる価格帯は、土地が５００万円程度、新築戸建物件 が２，０００万円程度であるが、取引市場が未成熟であるため中心価格帯を大幅に下回る取引が生じる可能性もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例が収集できなか ったため、収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と代替 競争関係を有する取引事例を収集のうえ比較検討を行っており、十分な説得力を有すると判断した。したがって、本件 においては比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真庭 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [184.0] [102.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は軽微であるものの、高齢 化率が４０％を超過した真庭市の不動産市況 は引き続き低調に推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％