別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤磐 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤磐 -4 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤磐市桜が丘東６丁目６番１３４ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 瀬戸 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により敷地面積の最 低限度、建築物等の高さの最 高限度等が定められている。 街 路 基準方位北　、６ｍ 市道 交通 施設 瀬戸駅北方 8.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の大規模住宅団地で、空き区画も多いが徐々に熟成してゆくと予測する。メイン道路である県道可真上山 陽線周辺エリアは、利便性の良さから取引価格は比較的安定しており、地価は横ばい圏内の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤磐市郊外の丘陵地に開発された大規模住宅団地（岡山ネオポリス）内の住宅地域。近隣地域は旧熊山町 エリアで、需要は市内又は隣接市町に通勤する２０代から３０代の一次取得者が中心である。若年層にも手掛けやすい 価格帯の物件が多いため戸建住宅需要は根強く、圏域外部からの人口の流入が続いている。市場での需要の中心となる 価格帯は、土地が３００～５００万円前後、新築戸建物件で総額１８００～２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡山ネオポリス内に形成された戸建住宅地域である。取引事例比較法のみの適用となったが、当該地域では 、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考に価格が決定されるのが通常であり、取引事例を根拠とする比準価格は 市場参加者の意思決定のプロセスに符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれを標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤磐 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [128.8] [105.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に下押し圧力が続いている が着実に持ち直している。住宅投資は弱含ん でいるが、労働需給は引き締まった状態が続 いている。 ネオポリスの旧熊山町エリアは転入者が多く 、人口、世帯数とも増加傾向で推移している 。コロナ禍による大きな影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％