別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤磐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤磐 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤磐市桜が丘西６丁目２７番７ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵の分譲住宅地 域 東9.5m市道 水道、ガス、下水 瀬戸 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により敷地面積の最 低限度、建築物等の高さの最 高限度等が定められている。 街 路 基準方位北　、９． ５ｍ市道 交通 施設 瀬戸駅北方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の大規模住宅団地で、今後も良好な住環境が続くものと予測する。需給は安定的に推移しており、地価は 若干の振れはあるものの概ね横ばい圏内で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤磐市郊外の丘陵地に開発された大規模住宅団地（岡山ネオポリス）内の住宅地域。近隣地域は旧山陽町 エリアで、需要は赤磐市内又は隣接市町に通勤する一次取得者による戸建住宅地需要が中心である。旧熊山町エリアと 比較すると全般に取引件数は少ないが、良好な住環境と値頃感から需給は概ね安定的に推移している。市場での需要の 中心となる価格帯は、土地が３００～５００万円前後、新築戸建物件で総額２０００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡山ネオポリス内に形成された閑静な戸建住宅地域である。取引事例比較法のみ適用したが、当該地域では 、取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが通常であり、取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の 意思決定のプロセスに符合しており実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれを標準とし、一 般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に下押し圧力が続いている が着実に持ち直している。住宅投資は弱含ん でいるが、労働需給は引き締まった状態が続 いている。 かつては空き区画が目立ったが、現在は大幅 に減少している。コロナ禍による大きな影響 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％