別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 赤磐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤磐 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤磐市沼田字久保田９００番３２ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い北西傾斜の分譲住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 瀬戸 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 瀬戸駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧山陽町中心部近郊の丘陵地に開発された戸建住宅地域で、今後も閑静な住環境が続くと予測する。競合関係に ある新興の住宅団地と比較すると既存の古い住宅団地の需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧山陽町内の住宅地域一円である。近隣地域は旧山陽町中心部近郊のやや古い分譲住宅地域。需要は自家 用車又は路線バス利用で周辺市町若しくは市内へ通勤するサラリーマン層による戸建住宅地需要が中心である。周辺に は商業施設が充実しており利便性は良いが、古い住宅団地の選好性は弱く、全般に需要は弱含みである。市場での需要 の中心となる価格帯は、土地が５００～８００万円程度、新築戸建住宅が２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道可真上山陽線南東背後の北西傾斜地に開発された分譲住宅地域。取引事例比較法のみ適用したが、当該 地域では、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考に価格が決定されるのが通常であり、取引事例を根拠とする比 準価格は市場参加者の意思決定のプロセスに符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断してこれ を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤磐 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 76.0] [105.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に下押し圧力が続いている が着実に持ち直している。住宅投資は弱含ん でいるが、労働需給は引き締まった状態が続 いている。 地域要因に大きな変動はない。人口、世帯数 ともこのところほぼ横ばいで推移している。 コロナ禍による大きな影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％