別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 備前 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備前 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　木浦　丈夫   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 備前市日生町日生字西栄町６０８番１３ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 日生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 日生駅西方 700m 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は日生町中心部背後の住宅地域である。地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化等を理由とす る生産年齢人口の減少により住宅地の需要は弱く、今後も地価は下落基調で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、備前市東部の日生町日生、寒河地区の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有す る日生町地区在住者で地区内勤務者が大半である。漁業が主産業のため外部からの転入者はほとんどいない状態で、需 要は限られるが、駅周辺の比較的利便性の良い地域では少ないながら需要も見られる。市場での需要の中心となる価格 帯は、取引件数が少ないため土地及び新築戸建住宅共に把握するのが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は日生町地区中心部背後の既成住宅地域に存している。比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので 市場の実態を反映した実証的な試算価格である。一方、収益還元法は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、画地規模も 小さいので賃貸住宅を想定することは経済合理性に反するため、適用を断念した。したがって、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [106.0] 100 [ 70.6] [104.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響などは限定 的であるが、備前市においては主要産業の停 滞、事業所の減少等により宅地需要は弱い。 国道２５０号背後の画地規模の小さい住宅地 で、人口は減少傾向であるが、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.9 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％