別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 備前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備前 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 備前市穂浪字伯父ケ奥１０３１番１ ②地積 　(㎡) 455   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家、一般住宅等が 混在する国道背後の 住宅地域 東2.5m市道、北側道 水道、下水 伊里 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾傾斜地勢に位置する集落 的な既成住宅地域 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 伊里駅南東方 2.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 対象地域は備前市街地南東方郊外の街路条件の劣る既成住宅地域である。地域経済の衰退や人口減少から今後も 衰退傾向で推移していくものと予測される。宅地需要は弱く、地価動向は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 高低差　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、備前市街地東方郊外の住宅地域一円である。対象地域は、国道背後の山裾傾斜地勢の既成住宅地域で、 需要者は備前市内に勤務する勤労者世帯の一次取得者及び対象地域の地縁関係者が中心である。大手家電メーカー工場 の撤退など地域経済の低迷と人口減少等から住宅地需要は弱く、地価動向は依然下落傾向で推移している。需要の中心 となる価格は総額で土地は５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２６００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は備前市街地郊外の集落的住宅地域で、自用の低層住宅の取得を目的とする取引が主体である。広域的な類似 地域の取引事例から試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説得力のある価格と思料される。なお、後述の理由 により積算価格及び収益価格は試算しなかった。従って、市場の実勢を反映している比準価格を標準とし、代表標準地 価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [106.0] 100 [155.7] [100.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍により雇用所得環境は 弱めの動きが継続している。一方住宅投資及 び主要製造業の生産は持ち直し傾向にある。 備前市街地郊外の既成住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。人口減少により、 住宅地需要は弱く地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％