別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 備前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備前 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 備前市伊部字鹿毛立６４番４ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南3m市道 水道、下水 伊部 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 伊部駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道北側の幹線背後に位置する住宅地域。駅や商業施設への接近性が良好であるため、周辺では宅地開発も散見 され、地価は近時下げ止まり傾向にあるが、地域経済の低迷で地価は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧備前市内の中心地である伊部・浦伊部及び片上地区周辺の住宅地域である。主な需要層は３０～４０才 代の市内に在住する勤労者等である。伊部地区は市内の他地区と比べ利便施設が集積しているが、代替・競争関係にあ る他市に比べ交通利便性で劣るため、新規宅地開発は限られた地域のみで需要は低迷している。取引の中心となる価格 帯は土地は２００㎡で５００～６００万円程度、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した住宅地域で自用の戸建住宅が土地利用の中心であり、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用は 断念した。求められた比準価格は現実の豊富な取引から試算されており、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ る。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、周辺公的価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスは沈静化傾向に向かいつ つあるが、経済に残した爪痕は深く、今後も 不透明な状況が継続すると予測される。 駅や商業施設への接近性が良好であるため、 周辺では宅地開発も散見され、地価は近時下 げ止まり傾向にある。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％