別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高梁 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 5-3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市成羽町下原字下ノ丁裏２８４番１ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1.5 事務所兼住宅 Ｓ3 病院、店舗、事務所 等の建ち並ぶ路線商 業地域 北11.5m国道 水道 備中高梁 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 備中高梁駅西方 7.6km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は病院、店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業繁華性が低く発展性に欠ける地域で、価 格形成に大きな影響を及ぼす地域要因の変動は認められず、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、合併前の旧成羽町内の中心商業地域・商住混在地域及び高梁市中心市街地の路線商業地域と判定した。 主たる需要者の属性は、地元の中小法人・個人等である。高梁市中心市街地の小売大型商業施設等との繁華性の相違、 地場産業の停滞、商圏内人口の減少等により市場の需給動向は弱い状況が継続している。不動産取引が少なく、業種・ 業態及び価格帯も多様であるので、市場での需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、事務所や店舗等の賃貸用不動産は少なく価格形成としては自用目的での取引が主体である。したがって、 収益用不動産を想定することは経済合理性に反するので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は規範性の高い 取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格が求められた。したがって、比準価格を標準に、周 辺路線商業地域の価格水準、前年価格及び周辺公的価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナ禍による厳しい状況が緩和さ れる中で持ち直しの動きがみられる。先行き についても政策の効果等が期待される。 商圏内人口の減少により、商業目的での新規 出店需要は弱く、不動産需要は減退が続いて いるが、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％