別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高梁 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,360,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市成羽町成羽字堂ノ前２８４８番３ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道 備中高梁 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 備中高梁駅西方 9.2km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす地域要因等の変動は特に認 められないが、人口減少・高齢化を反映し、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧成羽町地区を中心とした高梁市南部の住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は旧成羽町に居住・ 通勤する地縁的選好性を有する旧成羽町地区在住者である。地区内に工場等もあり、通勤者の住宅地需要も見込まれる が、需要は弱く、人口減少・高齢化等の影響から需給動向は弱い状況が継続している。需要の中心となる価格帯は不動 産取引件数が少なく、新築戸建住宅はほぼないため、土地及び新築戸建住宅ともに把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域に存している。収益還元法は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、 賃貸市場が未成熟のため賃貸住宅を想定することは経済合理性に反することから適用を断念した。一方、比準価格は、 規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、比準価格を標準に、 周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高梁 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [144.7] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナ禍による厳しい状況が緩和さ れる中で持ち直しの動きがみられる。先行き についても政策の効果等が期待される。 市街地外縁部の旧来からの工場近くの住宅地 域で、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％