別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高梁 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -3 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市落合町阿部字石田５４３番１ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 備中高梁 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の傾斜地勢の住宅地 域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 備中高梁駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の傾斜地に位置する既成住宅地域。周辺の未利用地で宅地開発が散見されるものの、当面は現状維持で 推移する。人口減少等の要因を反映し、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、落合町阿部地区を中心とする高梁川北岸の住宅地域と判定した。主たる需要者は市内居住者が中心であ り、外部からの流入は少ない。利便施設に近接し、市中心部へのアクセスも良好なため、最近では新規の分譲地開発が 散見されるなど、一定の住宅地需要が存する。中心となる価格帯は２００～３００㎡の更地で６００万～１，０００万 円、新築戸建で３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域に存する。収益価格は、傾斜地内の住宅地で共同住宅は少 なく、賃貸市場が成立していないため試算を割愛した。比準価格は落合町阿部地区の傾斜地内の取引を中心に求めたも ので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡、単 価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高梁 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部に下押し圧力があるが、持ち直している 。個人消費は持ち直し。設備投資は高水準。 住宅投資は高めの水準。公共投資は、高水準 で推移している。 傾斜地勢の既存住宅地。周辺で住宅新築の動 きが見られるものの、住宅地需要は平坦地や 中心市街地へ流出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％