別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高梁 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高梁 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高梁市上谷町４４２７番３ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅に農家等が 混在する郊外山裾の 住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 備中高梁 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高梁市街地に近い高台の傾斜 地勢に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 備中高梁駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東部の高台に存する既存住宅地域。市街地への接近性が良好で一定の需要が存する。小規模開発が散見さ れ、今後も住宅地域として熟成していくと予測する。地価は横ばい乃至下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、備中高梁駅を中心とする旧高梁市内一円と判定した。主たる需要者は市内居住の３０代～４０代の一次 取得者で、外延部の中山間地域からの流入もみられる。平坦地は旧来からの城下町で潜在的な需要は根強いが、開発余 地が少なく、観測される取引は少ない。駅東地区では地勢は劣るが未利用地も残り、宅地開発が散見され販売状況は堅 調である。中心となる価格帯は土地が８００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅に農家等が混在する郊外山裾の住宅地域に存する。収益価格は、傾斜地内の住宅地で共同住宅は 少なく、賃貸市場が成立していないため試算を割愛した。比準価格は近隣地域を含む駅東地区の取引を中心に求めたも ので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向、単価と 総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部に下押し圧力があるが、持ち直している 。個人消費は持ち直し。設備投資は高水準。 住宅投資は高めの水準。公共投資は、高水準 で推移している。 高台に位置する既存の住宅地域。隣接地で新 規の分譲地開発が行われた。市街地への接近 性が良好で一定の住宅地需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％