別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -15 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市清音軽部字下新田９０９番 ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 役所、ＪＡ等公共施 設周辺の住宅地域 南6m市道 水道、下水 清音 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 総社市役所清音支所に近接す る農家集落地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 清音駅東方 850m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 清音支所に隣接し、清音駅にも比較的近い農家集落地域である。調区内にあり、宅地開発が規制されるため、概 ね現状維持的に推移している。利便性の良さによる潜在的な需要を反映し、当面地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は総社市郊外の清音地区、山手地区その他の市街化調整区域における農家集落地域一帯と判断される。既成 集落地域であるため、取引は血縁や地縁に関連するものが多く、地区外からの転入は少ない。また地区外への転出を目 的とする取引においては、早期成立を急ぐ売手側の事情により、割安な価格となる場合も見受けられる。取引自体が少 なく、物件の個別性も強いことから、個別の事情も介在しがちなため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。近隣地域周辺は調区内の農家集落地域という地域的特性から、共同住宅等賃貸用 建物が見られないため、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い、同じ調 区内に存する事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡に配慮し、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市は岡山市、倉敷市共に通勤圏内という 立地的な優位性と積極的な工場誘致等により 、地価上昇の波及が見られる。コロナ禍の影 響はまだ小さい。 旧清音村は平成の大合併により、総社市に編 入された。清音支所周辺は調区内ながらも主 要施設が集まる。清音駅東口周辺の整備も進 行中である。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％