別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -14 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市岡谷字向１２７４番１ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南3m市道 水道、下水 総社 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山際の調整区域に存する街路 条件の劣る農家集落地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 総社駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域に存する農家集落地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向で推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清音地区、山手地区を中心に概ね総社市全域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、世帯分 離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人で、地区外からの転入者は見られない。市街地との位置関係によってはミ ニ分譲地用地として既存宅地の取得も散見される。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだ せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、一般住宅が散在する住宅地域で、市街化調整区域であることから、賃貸建物の想定が困難なため、収益価格 の適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたもので実証的で説得力がある。従って、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市の令和３年９月時点の１年人口は約１ ．６％増加し継続的な増加傾向にあり、岡谷 地区の人口は横ばいの０．０％である。 山際の調整区域に存する街路条件の劣る農家 集落地域で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％