別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -13 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 5,770,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市新本字仁古７７３７番１ ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 県道背後に農家住宅 等が散在する住宅地 域 北3.9m市道 水道、下水 総社 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 総社市市街地から遠い農家集 落地域 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 総社駅西方 8.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に所在する旧来の農家集落地域であり地域状況に大きな変化は見られないが、地区住民の高齢化 や減少傾向が続く。住宅地需要は限定的であり地価は下落傾向が継続していると思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域にわたる市街化調整区域や都市計画区域外の農家集落地域である 。旧来の集落地域であるため不動産取得は相続が基本とする限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎 とする。近隣地域は市街地から相当離れた旧来の農家集落地域であり地域住民の高齢化、減少から土地需要は低迷、農 地の宅地転用や既存住宅のミニ開発等も殆ど無い。取引自体が少ないため取引の中心価格帯の把握は不可能である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内に位置する集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態から事情補 正不要な３事例のみの採用となった。求められた価格には乖離が生じたが、集落的特性を勘案すると概ね妥当な範囲と 言える。比準価格の試算にあたっては事例の規範性を慎重に再吟味しており、市場性を反映した信頼性を認めた。さら に、代表標準地との均衡の観点から比準価格を験証し妥当性を認めたので、これを採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [171.6] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言、自粛要請等による景気動向の 影響は認められるが、その方向性と程度は地 域、種別や業種、業態によりその様々である 。 市街地から相当離れた旧来の農家集落地域で あり、地区住民の高齢化、減少により需要は 低迷。外部からの需要も殆ど期待できない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.1 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％