別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -12 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市下原字東市場９２３番１ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 総社 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３０年７月豪雨災害によ る被災（浸水被害、アルミ工 場爆発）地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 総社駅南西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の旧来農家集落地域であるが、復興による再建築に伴いセットバック等による拡幅が進んでお り街路条件が向上している。モダンな建築物の増加もあって住環境の向上も見られる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高梁川以西地区を中心に概ね総社市全域にわたる市街化調整区域や都市計画区域外の農家集落地域である 。旧来の集落地域であるため不動産取得は相続が基本とする限定的な市場が形成され、主な需要者は地縁、血縁を基礎 とする。近隣地域は豪雨災害・工場爆発被災地であり災害意識向上に伴う需要減退が懸念されるが、元来外部からの需 要が乏しくその影響は弱いと思料される。取引自体が少ないため中心となる取引価格帯の把握は不可能である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内に位置する集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では取引が少ない市場実態から事情補 正不要な３事例のみの採用となった。市場特性の割には概ね均衡した結果が得られ、比準価格の試算にあたって再度十 分かつ慎重に再吟味し、信頼性ある価格と判断した。復興にともなう地域状況の改善等昨年からの変動要因についても 総合的に勘案し比準価格を妥当と認めた。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言、自粛要請等による景気動向の 影響は認められるが、その方向性と程度は地 域、種別や業種、業態によりその様々である 。 復興に伴い街路条件の向上や建築物のモダン 化が進む。東方の県道を兼ねた堤防の拡幅、 増強化事業が進捗している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％