鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

総社 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０９１８１ -204	総社市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０３Ｔ０９１８１ -203	総社市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、西4.5m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)
c	Ｒ０３Ｔ０９１８１ -215	総社市		更地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
d	Ｒ０４Ｋ０９１８１ -204	総社市		更地	（　）	不整形	西13m市道、南東5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,843	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.0]	42,001	100 [ 100.8]	41,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,900
b	(　 ) 46,930	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	45,099	100 [ 106.2]	42,466		43,700
c	(　 ) 39,328	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	40,869	100 [ 97.5]	41,917		43,200
d	(　 ) 43,708	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	43,107	100 [ 99.0]	43,542		44,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	買進み	％／月 +0.02	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,800 円／㎡]

総社 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,497,145	622,116	2,875,029	2,554,110	320,919	（　0.9675） 310,489	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,749,761 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.21	ＬＳ2	248.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ約４１㎡×６戸。駐車場各戸１台込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	124.21	100.0	124.21	1,238	153,772	2.0	307,544
							1.0	153,772
2～ 2	共同住宅	124.21	100.0	124.21	1,238	153,772	2.0	307,544
							1.0	153,772
～

～

～

計		248.42	100.0	248.42		307,544		615,088
								307,544

⑨年額支払賃料	307,544 円　×　12ヶ月　＝　 3,690,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,690,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,395,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	615,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,544 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,497,145 円　　　　（　 12,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８１（賃）　　　　-24	1,045 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８１（賃）　　　　-22	1,171 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

総社 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	33,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	110,716 円	3,690,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,000 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,116 円　（　　　　　　 2,222 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 248.42 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,554,110 円（　　　　　 9,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,497,145 円
②総費用	622,116 円
③純収益　①－②	2,875,029 円
④建物等に帰属する純収益	2,554,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,749,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
総社 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

総社 -8

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　梶岡　初

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	総社市清音上中島字川仁後１６８番１２				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域	東5m市道	水道、下水	清音 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

清音駅前に戸建住宅と共同住
宅が混在する一般住宅地域

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

清音駅北方

200m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

清音駅周辺の市街地は、岡山県南の都市圏への通勤に利便性を有し、ベッドタウン化の影響を受ける。西日本豪
雨で被災した真備町の復興に伴う宅地需要も予想される。地価は横這いから微増傾向へ移るものと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広域的に捉えれば、高梁川とＪＲ伯備線に挟まれた総社市の市街化区域内に存する住宅地域一帯である
。駅にも近く、主な需要者は総社市内、倉敷市、岡山市等へ通勤する２０～４０代の一次取得者である。清音駅近郊の
既存住宅地域で、店舗、駐車場等も混在する。利便性が良好なため、小規模中心の分譲地開発も活発である。需要の中
心となる価格帯は、更地が８００～１０００万円程度、新築戸建は建築費上昇のため、３３００万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、周辺住宅地で発生した類似性の高い取引事例から求められており、客
観的かつ実証的である。他方収益価格は、理論的ではあるが、近隣地域周辺は店舗等も混在し、築年の古い物件が多く
、賃料水準も低く抑えられた地域であるため、試算価格の精度は相対的に劣るものと思料される。従って、規範性の高
い比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、近年の価格変動にも留意の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総社市は岡山市、倉敷市共に通勤圏内という
立地的な優位性と積極的な工場誘致等により
、地価上昇の波及が見られる。コロナ禍の影
響はまだ小さい。

旧清音村は平成の大合併により、総社市に編
入された。倉敷市と境を接し、駅周辺は利便
性に富む。水害のあった真備地区の代替需要
も一部取り込む。

ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

総社 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０９１８１ -204	総社市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、西5m、角地		１住居地区計画等 (60,200)
b	Ｒ０３Ｔ０９１８１ -234	総社市		建付地	（　）	正方形	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０３Ｋ０９１８０ -114	総社市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、西6m、準角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０３Ｋ０６７０２ -217	総社市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m私道、南4m、角地		１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,704	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.7]	43,540	100 [ 102.3]	42,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	43,800
b	(　 ) 42,646	100 [ 110.0]	[ 100.5] 100	100 [ 93.0]	100 [ 103.0]	40,675	100 [ 94.6]	42,997		44,300
c	(　 ) 54,462	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	54,138	100 [ 124.8]	43,380		44,700
d	(　 ) 57,659	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	55,081	100 [ 130.3]	42,272		43,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.5
b	買進み	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

総社 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,477,130	619,982	2,857,148	2,546,440	310,708	（　0.9675） 300,610	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,535,000 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

総社 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.00	ＬＳ2	248.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	17.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階でファミリータイプの２ＤＫ（約４１㎡）が３戸、全６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため床面積に算入されない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	124.00	100.0	124.00	1,233	152,892	2.0	305,784
							1.0	152,892
～

～

～

～

計		248.00	100.0	248.00		305,784		611,568
								305,784

⑨年額支払賃料	305,784 円　×　12ヶ月　＝　 3,669,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,669,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 293,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,375,855 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	611,568 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,784 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 95,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,477,130 円　　　　（　 12,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８１（賃）　　　　-21	1,073 ( 1,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８１（賃）　　　　-22	1,171 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,298
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

総社 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,800 円	33,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	110,082 円	3,669,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 619,982 円　（　　　　　　 2,214 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 248.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,546,440 円（　　　　　 9,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,477,130 円
②総費用	619,982 円
③純収益　①－②	2,857,148 円
④建物等に帰属する純収益	2,546,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,535,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）