別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -6 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市西郡字土井ノ下９７０番５外 ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南3.5m市道、背面道 水道、下水 総社 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの農家住宅を主とし た集落的要素の強い市街化区 域の住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 総社駅南東方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 集落的要素の強い市街化区域の住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。小規模分譲地素地としての需要も認 められることから、一定の需要はあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総社市全域の既成住宅地域一円である。需要者は、当該地域に地縁又は血縁を有する個人のほか、ミニ 分譲地等の開発を目的とする小規模分譲業者が想定される。集落的要素の強い住宅地域であることから、地区外からの 転入者は少ない。分割転売を前提とした業者による取得も散見されるが、土地取引自体が少ないために、需要の中心と なる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は非現実的なので 適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、 比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [176.4] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市の令和３年９月時点の１年人口は約１ ．６％増加し継続的な増加傾向にあり、西郡 地区の人口も約２．７％増加している。 集落的要素の強い市街化区域の住宅地域で、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％