別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 総社 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   総社 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 総社市地頭片山字荒田ノ町５３番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北4m市道 水道、下水 総社 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山手地区中心部に存する古い 住宅団地 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 総社駅南東方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅団地で地域要因に大きな変動はない。住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、総社市全域の市街化区域等に存する住宅地域一円である。需要者は、総社市、倉敷市、岡山市等へ通勤 する２０代～４０代の一次取得者である。近隣地域は山手地区中心部にあって、これまで比較的開発に後れをとってい たが、総社市南部に位置し交通の便から広範囲に通勤可能な立地であり、住宅地開発が活発となっている。需要の中心 となる価格帯は、土地が５００万～１，２００万円程度、新築の戸建物件が、２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標 準地は戸建住宅用に開発された住宅団地で共同住宅の想定をすることが困難なため、収益還元法の適用は断念した。従 って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年から の地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　総社 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [106.6] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総社市の令和３年９月時点の１年人口は約１ ．６％増加し継続的な増加傾向にあり、地頭 片山地区の人口も約３．３％増加している。 山手地区中心部に存する古い住宅団地で、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％