別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 井原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   井原 9-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 井原市木之子町３７０１番１３ ②地積 　(㎡) 20,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、配送セ ンター等が建ち並ぶ 工業団地 南東9m市道、三方路 水道 早雲の里荏原 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 早雲の里荏原駅南西方 3.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３年頃に井原市が造成した約２８ｈａ（１４区画）の工業団地である。岡山県南部の工業地、流通業務施設 用地の需要増加の影響を受けて今後も工業地域として熟成していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県南西部に位置する井原市・笠岡市・浅口郡里庄町等に及ぶ工業地域と認められ、主たる需要者は地 元の中堅企業である。対象標準地は平成３０年まで地価下落地点であったが、岡山県南部の工業用地に対する需要増加 の影響を受けて、平成３１年から上昇期を迎え、価格時点においても緩やかな地価上昇傾向が継続している。工業地の 画地規模は区々であるため中心価格帯は不明であるが、単価では１㎡当たり１万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社利用の工場を中心とする工業団地であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった 。比準価格は、取引自体が少ない状況で時間的・空間的に取引事例の収集範囲を拡大して対象標準地の地価水準・動向 の適切な把握に努めており、岡山県内の工業地の広域的な均衡にも留意して試算したことから十分な説得力を有すると 認められる。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市場への影響は軽微であ った。岡山県南部の工業地、流通業務施設用 地に対する需要は引き続き堅調である。 稲倉町において産業団地開発事業が進められ ており、大手メーカーが製造工場と物流倉庫 を新設することが決定した。操業開始は令和 ５年４月の予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％