別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笠岡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -11 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市今立字下原２５６４番３ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東3m市道 水道 笠岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 笠岡駅北東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど見られなかったものの、旧来からの農家集落地域であり、地区外からの 新規移転需要は殆ど認められないことから今後も地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市郊外及びその周辺の旧来からの農家集落地域で、外部からの転入需要は殆んど見込まれないため、 需要者は地元地縁者・血縁者が主体になるものと認められる。市街地への接近性が良好で公共公益施設も点在している が、病院・農協事務所が閉鎖されて以降は地域が衰退している。中心価格帯は単価で１㎡当たり１．５～２万円前後と みられるが、有効需要が殆ど無い未成熟な取引市場であるため、これを大幅に下回る取引が生じる可能性もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの農家集落地域であり、外部からの転入者は殆ど見受けられず賃貸市場も形成されていないため収 益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と代替競争関係を有 する取引事例を収集のうえ比較検討を行っており、十分な説得力を有すると判断した。したがって、本件においては比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は軽微であったが、笠岡市 の人口減少率は県平均及び周辺市町よりも大 きい傾向にあり土地需要は低迷している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％