別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笠岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -10 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市山口字妹岡１８２０番１ ②地積 　(㎡) 691   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 北東2.5m市道 水道 笠岡 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道　 交通 施設 笠岡駅北東方 8.8km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど見られなかったものの、街路条件が劣る旧来からの農家集落地域であり 、地区外からの新規転入需要は殆ど認められないことから、今後も地価下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市郊外の旧来からの農家集落地域であり、外部からの転入需要は殆んど見込まれないため、需要者は 地元地縁者・血縁者が主体になるものと認められる。取引価格の総額は面積次第で、単価では１㎡当たり１万円前後が 中心価格帯であるとみられるが、有効需要が殆ど見られない未成熟な取引市場であるため、中心価格帯を大幅に下回る 取引が生じる可能性もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は街路が狭い旧来からの農家集落地域であり、外部からの転入者は殆ど見受けられず賃貸市場も形成されてい ないため収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と代替競 争関係を有する取引事例を収集のうえ比較検討を行っており、十分な説得力を有すると判断した。したがって、本件に おいては比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [144.0] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は軽微であったが、笠岡市 の人口減少率は県平均及び周辺市町よりも大 きい傾向にあり土地需要は低迷している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +18.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％