別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笠岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市大河字鯨４６６番２ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,100) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南東7.3m県道 水道 笠岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ県道 交通 施設 笠岡駅北方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化、少子高齢化により住民人口は減少しているため、今後における地域コミュニティーの衰退が懸念される 。地価は下落傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市北西部郊外に位置する住宅地域である。需要者は市在住者のうち地縁者の世帯分離等が主体であり 、同一需給圏外からの転入者は少ない。山裾に位置し、公共施設、利便施設との接近性が劣るため、従来より土地需要 は弱く、空家や未利用の空地も散見される。土地取引は縁故取引等の事情を内包するものが多いため、需要の中心とな る価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は笠岡市郊外における代替性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映しており、試算価格として の精度は高い。また、近隣地域は賃貸を目的とした収益的な利用が見られない集落地域であるため、収益還元法の適用 を断念した。以上の検討により、規範性の高い比準価格を中心に、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、鑑定 評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、先 行きが不透明な状況が継続しており、不動産 取引は需要者の様子見などで減少傾向にある 。 市中心部から離れた郊外の既成住宅地域であ ることから、住宅地としての需要は弱く、空 き家や未利用地が年々増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％