別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笠岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠岡 -5 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠岡市金浦字沖１６４６番 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い旧金 浦湾東沿いの住宅地 域 北西4.7m市道 水道、下水 笠岡 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 入江に面した国道背後の既成 住宅地域 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 笠岡駅北西方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 埋立地に形成された小規模住宅が密集する住宅地域である。外部からの転入者はみられず、居住者の高齢化が進 み、空き家が増加しつつある。宅地需要が弱いことから、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笠岡市の中心部から約３ｋｍ圏内の住宅地域一円である。需要者は当地に地縁関係のある３０～４０歳代 の勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少なく、世帯分離等を契機とする取引が主となっている。旧来からの 漁村集落で開発余地に乏しく、若年層の流出と居住者の高齢化が進み、画地規模の小さい宅地の需要は弱まっている。 市場の中心となる価格帯は、土地が４００～６００万円程度、新築の戸建物件が３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は小規模住宅が密集する郊外の既成住宅地域である。規模の小さい画地が多く賃貸物件はほとんどみられない地域 で、共同住宅の想定は困難なため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自 己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代替性のある取引 事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠岡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [158.3] [101.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年工場等の進出はみられるものの、笠岡市 の人口は近５年間で約９％減少し、今のとこ ろ地元の雇用に繋がらず、住宅地需要の減退 は継続している。 開発可能な平坦地が少なく、新規の分譲地開 発は少ない。熟成した住宅地域として特段の 地域要因の変動はなく、地価は下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％