鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

玉野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７７７２ -3005	玉野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南8m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ０３Ｋ０７７７２ -3001	玉野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０３Ｋ０７７７２ -3012	玉野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5.5m市道、東5m、角地		近商 (90,200)
d	３１Ｃ０７７７２ -3005	玉野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,703	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,980	100 [ 85.8]	57,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 27,494	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	55,549	100 [ 98.5]	56,395		56,400
c	(　 ) 39,895	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	47,932	100 [ 82.5]	58,099		58,100
d	(　 ) 34,444	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	48,025	100 [ 83.7]	57,378		57,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +2.0
b	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,100 円／㎡]

玉野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,357,552	661,441	2,696,111	2,441,740	254,371	（　0.9725） 247,376	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,048,490 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.25	Ｓ2	202.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	135 ㎡	7.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各階フロア貸しを想定した。駐車場はない。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.25	80.0	81.00	2,090	169,290	6.0	1,015,740
							0.0	0
2～ 2	事務所	101.25	90.0	91.13	1,463	133,323	6.0	799,938
							0.0	0
～

～

～

計		202.50	85.0	172.13		302,613		1,815,678
								0

⑨年額支払賃料	302,613 円　×　12ヶ月　＝　 3,631,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,631,356 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 290,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,340,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,815,678 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,357,552 円　　　　（　 24,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７７７２（賃）　　　　-304	1,229 ( 1,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	2,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７７７２（賃）　　　　-3006	1,911 ( 1,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,941 円	3,631,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,800 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 661,441 円　（　　　　　　 4,900 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 202.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,441,740 円（　　　　　 18,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,357,552 円
②総費用	661,441 円
③純収益　①－②	2,696,111 円
④建物等に帰属する純収益	2,441,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,371 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,048,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
玉野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉野 5-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　石井　宏典

TEL.

鑑定評価額

7,640,000 円

１㎡当たりの価格

56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玉野市築港１丁目５９７５番３９｢築港１－８－２０｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層小売店舗が多い駅に近い商業地域	東11m県道	水道、下水	宇野 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

宇野駅北西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

衰退傾向にあったが、近年では、新規の店舗立地も見られるようになっている。徐々にではあるが商業地として
熟成していくと予測する。ただし、地価下落は継続しており、今後も緩やかに下落すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山県南部の商業地域であり、特に代替競争関係が強いのは玉野市内の商業地域である。主たる需要者は
自己の事業目的で取得する地元の個人または法人事業者である。需要者の事業内容如何によって、土地に対する投資額
の限度等が異なるため、当該商業地域における中心価格帯を見出すのは困難である。ただし、宇野駅周辺の商店街は近
年、インバウンド需要を目的とした新規店舗等の立地も増えており、地価下落に歯止めがかかりつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定に当たっては、玉野市内の事例を中心に広範囲に収集した。当該価格は不動産市場の実態を反映した規
範性の高い価格となった。一方、不動産賃貸による収益獲得を目的とした取引は少なく、収益価格は想定要素を多く含
むため、その精度は劣る。対象標準地にかかる市場参加者を勘案すると、不動産賃貸による収益獲得よりも自己の事業
の用に供することを目的とするため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により、厳しい状況にある
が、緩やかな持ち直しが見られる。なお、不
動産市場への影響は限定的である。

玉野市の地域的衰退により、商業地域として
衰退傾向にあったが、近年では新規店舗の出
店等、回復の兆しも見られる。ただし、地価
は下落傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７７７２ -3003	玉野市		建付地	（　）	長方形	東16m道路、南1.5m、角地		準工臨港地区 (70,200)
b	Ｒ０３Ｔ０７７７２ -3005	玉野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、南8m、角地		商業 (100,400)
c	Ｒ０３Ｋ０７７７２ -3013	玉野市		更地	（　）	長方形	東15m県道、北6m、西5m、三方路		近商 (100,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,891	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	51,541	100 [ 90.6]	56,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 50,703	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,980	100 [ 86.7]	56,494		56,500
c	(　 ) 44,007	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	50,272	100 [ 89.6]	56,107		56,100
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,600 円／㎡]

玉野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,316,012	660,193	2,655,819	2,441,740	214,079	（　0.9725） 208,192	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,248,816 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	101.00	Ｓ2	202.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	135 ㎡	7.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗が主流の商業地域で標準的規模。１階店舗、２階事務所で各階フロア貸しを想定。屋外駐車場込み。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.00	80.0	80.80	2,080	168,064	6.0	1,008,384
							0.0	0
2～ 2	事務所	101.00	90.0	90.90	1,439	130,805	6.0	784,830
							0.0	0
～

～

～

計		202.00	85.0	171.70		298,869		1,793,214
								0

⑨年額支払賃料	298,869 円　×　12ヶ月　＝　 3,586,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,586,428 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,299,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,793,214 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,316,012 円　　　　（　 24,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７７７２（賃）　　　　-302	1,821 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７７７２（賃）　　　　-309	1,927 ( 1,918)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,163
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	107,593 円	3,586,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,800 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 660,193 円　（　　　　　　 4,890 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 202.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,441,740 円（　　　　　 18,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,316,012 円
②総費用	660,193 円
③純収益　①－②	2,655,819 円
④建物等に帰属する純収益	2,441,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,248,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）