別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -10 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市八浜町八浜字七ノ舛１４８９番５ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 県道背後の中小規模 の住宅が多い分譲住 宅地域 南西4m私道 水道、下水 八浜 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 八浜駅北東方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の分譲住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。周辺地域で小規模な宅地開発もみられ るが、人口減少から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野市北部郊外の八浜町地区を中心とする既成住宅地域である。需要者は玉野市及び岡山市へ勤務する ３０～４０歳代の一次取得者のほか、世帯分離等による地縁や血縁を有する縁故者等も見られる。岡山市のベッドタウ ンとしての性格も有するため、小規模な宅地開発も散見されるが人口は減少傾向であり住宅地需要は弱い。市場で中心 となる価格帯は土地で５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は２２００万円～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅が 主体の住宅地域であるため、居住快適性を重視し自己使用目的で取引されることから、取引価格の水準を指標に価格が 決定されていることが一般的と認められる。したがって比準価格を採用し、不動産取引の需給動向や代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [124.8] [104.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に 対する選別の傾向が強い。新型コロナウイル ス感染症の、地価への影響は不透明である。 県道背後の小規模な分譲住宅地であり、地域 要因に特段の変動はない。地価は下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 +15.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％