別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　秀幸   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市東紅陽台１丁目１９番１５７ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模一 般住宅主体の大規模 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 常山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道直背後の大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 常山駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市境の国道直背後の大規模住宅団地で、国道沿線に商業施設等が立地する生活利便性が比較的良好な地域で ある。熟成した大規模住宅団地で地域要因に特段の変動がなく、今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉野市北部及び岡山市南西部を含む住宅地域一円である。需要者の中心は、岡山市や倉敷市への通勤者及 び玉野市の在住者等である。岡山市にも連なる大規模住宅団地であることから転入者も見られるが、熟成した大規模住 宅団地においては新築住宅の取引はなく中古住宅の取引が散見される程度で、需給関係は弱い。取引の中心となる価格 帯は、土地が７００万円～９００万円程度、中古戸建住宅では１，５００万円までと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する地域は国道直背後の大規模住宅団地で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めた比準価格は 実証的である。標準地は戸建住宅用で画地規模が小さく、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益価格の試算 は断念した。既成市街地で適切な積算資料が得られないため、積算価格の試算も断念した。従って、信頼性の高い比準 価格を採用し、代表標準地との均衡も踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [ 80.5] [102.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三井造船Ｅ＆Ｓの造船事業からの撤退に伴い 企業城下町である玉野市は人口減少と高齢化 が進み、新たな産業の振興が期待されるが、 今だ手探り状態。 周辺地域では小規模開発がみられるが、岡山 市と玉野市に連なる熟成した大規模住宅団地 においては、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％