別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市山田字地蔵本３０２１番８ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 の混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 備前田井 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 備前田井駅北東方 7.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 玉野市北東方郊外の農家住宅も見られる既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。高齢化と 人口減少から住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉野市北東部の東児地区を中心とする既成住宅地域である。需要者は玉野市及び隣接市へ勤務する３０ ～４０歳代の一次取得者のほか、世帯分離等による地縁や血縁を有する縁故者等も見られる。相対的に利便性の高い田 井地区等へ需要が流出傾向である。市場で中心となる価格帯は土地で５００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円～ ２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用し ない。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向さらに代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [181.9] [104.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に 対する選別の傾向が強い。新型コロナウイル ス感染症の、地価への影響は不透明である。 一般住宅と農家住宅の混在した既成住宅地域 であり、地域要因に特段の変化はない。地価 は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％