別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 玉野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉野 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉野市田井４丁目５３３１番１０外 ｢田井４－１－３２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整理済の住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 備前田井 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 備前田井駅北方 180m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ備前田井駅に近く、中規模一般住宅の多い区画整理済の住宅地域で、住宅地として概ね熟成しており、今後 とも現状維持的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地郊外１～４ｋｍ圏域に存する住宅地域と目される。需要者は玉野市に地縁のある居住者や地元 に勤務する従業員が中心である。玉野市は平坦地が少ないため、区画整理済で平坦地勢の対象地は有利であるが、道路 幅員が４ｍと狭いため、幅員の広い昨今の新規分譲地に比べて市場競争力は劣る。地元造船関連の雇用も停滞気味で、 宅地需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建住宅で２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅対象の区画整理済の地区であり、賃貸共同住宅が立地可能な規模の画地が少ない。そのため、近隣 地域には賃貸物件が乏しく、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。また、取引目的も自用が主流である。 従って、唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年地価動向 等を総合的に勘案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉野 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [ 84.2] [104.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三井Ｅ＆Ｓ造船から官公庁船事業を譲り受け た三菱マリタイムシステムズが業務開始。雇 用と地元企業への発注が維持されるか懸念さ れる。 区画整理済の住宅地域で地域要因に特段の変 化は無い。コロナ禍の影響で取引の停滞は見 られるが、現時点では、地価に与える影響は 限定的である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％